Warnung! Der Immobilienmarktcrash wird zum Niedergang dieser drei Aktien führen.

Die Anleger waren mit den Risiken des schwarzen Schwans zufrieden.

Wenn Sie das Gefühl haben, dass die Immobilienpreise außer Kontrolle geraten, sind Sie nicht allein.

Eine im Jahr 2021 durchgeführte Umfrage von Pew Research ergab, dass die Hälfte der Amerikaner den Mangel an bezahlbarem Wohnraum jetzt als „großes“ Problem betrachtet, gegenüber 39 % im Jahr 2017. (Nur 14 % der Amerikaner denken, dass dies überhaupt kein Problem ist).

Seitdem sind die Wohnkosten weiter gestiegen. Die National Association of Realtors schätzt nun, dass die Immobilienpreise in diesem Jahr um weitere 11 % steigen und das Lohnwachstum um das Zweifache übertreffen werden. Das Durchschnittsgehalt in den Vereinigten Staaten könnte bald 7,5 Jahre des Durchschnittsgehalts betragen, gegenüber 3,5 Jahren im Jahr 1984.

Eine Grafik, die den Anstieg der Immobilienpreise im Vergleich zu den Durchschnittslöhnen zeigt.

Quelle: Grafik von InvestorPlace

Diese Probleme sind auf steigende Immobilienpreise zurückzuführen, nicht auf stagnierende Löhne. Das Preis-Miet-Verhältnis für ein durchschnittliches amerikanisches Haus ist jetzt 21-mal so hoch wie 1963, fast dreimal so hoch wie 1963. Nach Abzug der typischen Kosten und Instandhaltung bleiben die Obergrenzen für Wohnungen jetzt zum ersten Mal in der jüngeren Geschichte der USA unter 4 % , laut Daten von Cornerstone Research und CBRE. Cap Rates sind die erwartete Rendite einer Immobilieninvestition, die normalerweise als Net Operating Income (NOI) des Kaufpreises berechnet wird.

Diagramm mit steigenden Preis-Miet-Verhältnissen in den USA

Quelle: Grafik von InvestorPlace

Hohe Preise und nachlassende Nachfrage haben in der Wohnungsbaubranche – dem Marktführer auf dem US-Immobilienmarkt – für Abkühlung gesorgt.

Er warnte davor, dass „viele potenzielle Käufer angesichts steigender Hypothekenzinsen, kombiniert mit anhaltender Inflation und einer Vielzahl makroökonomischer und geopolitischer Bedenken, innegehalten und an die Seitenlinie gegangen sind“. KB-Startseite (New Yorker Börse:KBH) CEO Jeffrey Mezger bei einem kürzlichen Gewinnaufruf.

Der Hausbauer wird Prognosen in Höhe von 2 Milliarden US-Dollar veröffentlichen, 350 Millionen US-Dollar weniger als von Street geschätzt. Die Aktien von KB Home haben seit Jahresbeginn 37 % verloren.

Die Immobilienanalystin Ivy Zelman von Zelman & Associates erwartet nun einen Rückgang der Immobilienpreise um 9 % bis 2024. Ein Rückgang der historischen Preise könnte real zu einem Rückgang von 20 % oder mehr führen, eine Zukunft, die ich im Laufe des Jahres erwarten kann . die nächsten Jahre.

Das Immobilienproblem von Fintech

Diese Bedenken wurden jedoch von einer neuen Generation von Immobilien-Fintech-Unternehmen weitgehend ignoriert. Erst in den letzten Jahren gingen viele dieser Unternehmen an die Börse; Unternehmen wie Insurtech Zitronensaft (New Yorker Börse:LMND) Ich habe noch nie eine Finanzkrise gesehen. Andere Unternehmen haben sich erst vor kurzem um riskantere Komponenten von Immobilien erweitert. Ähnlich wie die Banken im Jahr 2008 können diese unregulierten Finanzunternehmen auf Zeitbomben sitzen, ohne dass Sie es jemals wissen.

Nirgendwo ist es offensichtlicher als in Raketenhypothek (New Yorker Börse:RKT), eines der Internet-Fintech-Unternehmen, das überwältigte Wells Fargo (New Yorker Börse:WFC) im Jahr 2018 als Amerikas größter Hypothekenschreiber.

Im Jahr 2020 erzielte das in Detroit ansässige Fintech-Unternehmen einen Umsatz von 16 Milliarden US-Dollar und einen Gewinn von 9,4 Milliarden US-Dollar aus einem Boom bei der Refinanzierung von Hypotheken. Wenn die Hypothek eines Hausbesitzers 5 % erreicht, zahlt er oder sie gerne 20.000 US-Dollar an ein Unternehmen wie Rocket Mortgage, um es zu einem Zinssatz von 2,5 % zu refinanzieren.

Die Refinanzierung erwies sich als Glücksfall für Rocket Mortgage, das den Erlös zur Belastung seiner Hypotheken und Dienstleistungsrechte (MSRs) verwendete. Ende 2021 hatte RKT Hypotheken in Höhe von 19 Milliarden US-Dollar in seinen Büchern.

In guten Zeiten steigern diese Strategien die Unternehmensgewinne. Der Nettogewinn von Rocket Mortgage im Jahr 2021 war siebenmal höher als im Jahr 2018. Die Einnahmen aus Servicegebühren generierten in diesem Jahr Einnahmen in Höhe von 1,3 Milliarden US-Dollar.

Doch als das Blatt zurückkehrt, wird plötzlich klar, warum eine Bank wie Wells Fargo bereit ist, Land so einfach aufzugeben.

Da die Nachfrage nach Hypothekenrefinanzierung voraussichtlich zusammenbrechen wird, erwarten Analysten nun, dass Rockets Nettogewinn im Jahr 2022 um 98 % auf 214 Millionen US-Dollar sinken wird. Schlimmer noch, die 19 Milliarden US-Dollar Hypotheken in Rockets Büchern könnten sich schnell in ein Pulverfass mit schlechten Vermögenswerten verwandeln, wenn die Kreditnehmer damit beginnen. hypothetisch.

In der Finanzkrise von 2008 führte die hohe Verschuldung der Banken dazu, dass sich ein Rückgang der Eigenheimpreise um 15 % zu viel größeren Verlusten ausweitete. Das 31-fache Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital von Lehman Brothers bedeutete, dass ein Verlust von 2,8 Milliarden US-Dollar ausreichte, um eine vollständige Kernschmelze auszulösen. Das heutige 48-fache Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital von Rocket bedeutet, dass ein Rückgang der Vermögenswerte um 2 % ausreicht, um die gesamte Eigenkapitalbasis auszulöschen.

Kein Außenstehender wird mit Sicherheit wissen, ob die Bilanz von Rocket Mortgage so hochwertig ist, wie das Management behauptet. Aber angesichts der langen Geschichte des Finanzwesens mit erstaunlichen Hebelwirkungen und Zusammenbrüchen müssen Anleger vorsichtig vorgehen, um zu vermeiden, dass sich die Geschichte wiederholt.

Hebel + Immobilien = Pulverfass

Das Problem der Leverage von Fintech-Immobilien erstreckt sich auch auf iBuyers, die Unternehmen, die Häuser mit dem Ziel kaufen, sie mit Gewinn umzudrehen.

Im November 2021, Zilow (NASDAQ:z) gab bekannt, dass es sein iBuying-Geschäft aufgeben wird, nachdem es in weniger als vier Jahren mehr als 1 Milliarde US-Dollar verloren hat. Und die Rotflosse (NASDAQ:RDFN) auch die Arbeit rückgängig machen.

Diese Unternehmen scheiterten, obwohl sie sich auf homogenere Wohnungsmärkte wie Phoenix konzentrierten. Das Problem der Zitronen wäre verschlimmert worden, wenn sie versucht hätten, in Boston oder einer anderen Stadt mit weniger einheitlichen Wohnverhältnissen völlig unsichtbare Cash-Shows zu machen.

Zwei Immobilienunternehmen riskierten jedoch weiterhin das Geld der Anleger: Opendoor-Technologien (NASDAQ:Offen) Und die Offerpad-Lösungen (New Yorker Börse:OPAD). Zusammen halten diese beiden Unternehmen Vermögenswerte in Höhe von 11,6 Milliarden US-Dollar und Verbindlichkeiten in Höhe von 9,0 Milliarden US-Dollar, was einem durchschnittlichen Verhältnis von Schulden zu Eigenkapital von 3,5 entspricht.

Normalerweise müssten sich Anleger keine Gedanken über eine etwas höhere Verschuldung machen. Durchschnittlicher Verschuldungsgrad in Standard & Poor’s 500 Es liegt normalerweise im Bereich 2,0x – 2,5x, Premium-Aktien wie z Gärtner (New Yorker Börse:er sie) Und die Amgen (NASDAQ:AMGNEs kann bequem 5x oder höhere Verhältnisse verwalten. Diese Unternehmen können mit starken Cashflows die Zinszahlungen zehnmal decken.

Aber Immobilienunternehmen benötigen aufgrund ihrer enormen Gewinne im Allgemeinen weniger Hebelwirkung. Laut Daten von Thomson Reuters verfügt der mittlere US-Immobilieninvestmentfonds heute über einen einzigen gehebelten Multiplikator. Und nur neun der 167 börsennotierten REITs in Amerika haben höhere D/E-Verhältnisse als Opendoor und Offerpad Solutions.

Unterdessen hat Opendoor bereits damit begonnen, Investoren davor zu warnen, dass es in diesem Quartal bis zu 175 Millionen US-Dollar an bereinigtem EBITDA verlieren könnte. Fügen Sie die Zinsen und Abschreibungskosten hinzu, und das Unternehmen kann mehr als 15 % des Eigenkapitalwerts in einem Quartal reduzieren.

Und die Immobilienpreise sind noch nicht gefallen.

Wenn die Immobilienpreise um 20 % fallen, wie die Daten vermuten lassen, könnten Opendoor und Offerpad schnell in eine Liquiditätskrise geraten. Im schlimmsten Fall könnten die Anleger innerhalb von Monaten beide Unternehmen bankrott gehen sehen.

Hochwasserrisiken

Der 12-jährige Bullenmarkt hat bei jüngeren Immobilienfirmen zu Selbstgefälligkeit geführt. Am 3. August, CEO Glenn Sanford von der Immobilienmaklerfirma eXp World Holdings (NASDAQ:Gültig bis) gab Rekordeinnahmen bekannt.

„Während des zweiten Quartals steigerte eXp seinen Marktanteil und seinen Umsatz weiter auf Rekordniveau, was bekräftigt, dass unser Modell für alle Marktbedingungen gebaut ist und dass unser Wertversprechen für Händler auf der ganzen Welt Anklang findet“, sagte Herr Sanford.

Diese Behauptungen wurden nicht getestet. Die Immobilienvermittlung wurde im Oktober 2009 gestartet, Monate nach dem Zusammenbruch der Finanzkrise. Und seine mehrstufige Marketingmethode zur Aufteilung von Provisionen mit Personalvermittlern wurde nicht in Bärenmärkten getestet.

Ich habe Investoren bereits vor den Risiken gewarnt, Fintech-Unternehmen zu kaufen, die sich auf traditionelle, strenge Geschäfte konzentrieren.

„Obwohl LMND eine großartige Front-End-Website hat, sieht das Back-End immer noch wie ein P&C-Geschäft aus …

Lemonade wird einem ähnlichen Alles-oder-Nichts-Pfad zur Rentabilität folgen. Entweder wird das Unternehmen das nächste Geico (im Wert von 50 Milliarden US-Dollar oder mehr) oder es wird wie viele andere Versicherer zuvor aufgrund des Risikos einer Fehlbewertung explodieren.“

Seitdem haben Limonadenaktien 67 % ihres Wertes verloren.

Aber selbst diese Verluste könnten im Vergleich zu dem, was Rocket, Opendoor und Offerpad erleiden könnten, verblassen, wenn sinkende Immobilienwerte ihre Bilanzen sprengen. Hoch fremdfinanzierte Unternehmen spielen immer mit dem Feuer. Diesmal könnten fallende Immobilienpreise der Funke sein, der zur Hölle wird.

Erstveröffentlichung auf InvestorPlace. Ich lese hier.

Ausgewählte Bildnachweise: Fotografie von Kindel Media; Pixel. Danke dir!

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